Die Nachfrage nach Büroräumen steigt besonders in den Großstädten weiter. Die Menge der jährlich neu geschaffenen Flächen stagniert jedoch und die Leerstände sinken – gute Voraussetzungen also für Investitionen im Büroimmobilien-Markt, wie die aktuelle Studie „Wachsende Bürobeschäftigung vs. knappes Flächenangebot“ der Schweizer Empira Gruppe zeigt.
Dass Büroraum in Deutschland knapper wird, zeigt sich laut Studie an den sinkenden Leerständen und steigenden Mieten in Deutschlands Großstädten. Besonders deutlich wird diese Entwicklung am Beispiel Berlin: in der Hauptstadt ging die Leerstandsquote bei Büroflächen zwischen 2014 und 2018 um fast fünf Prozentpunkte auf nur noch 1,8 Prozent zurück, die Mietpreise stiegen im gleichen Zeitraum um 67 Prozent. Selbst in den drei untersuchten Städten mit dem vergleichsweise niedrigsten Mietanstieg (Bonn, Bremen und Düsseldorf) verteuerte sich die Miete zwischen 2014 und 2018 noch um jeweils 19,1 Prozent.
Die Studie macht hierfür zwei Entwicklungen verantwortlich: auf der einen Seite die allgemein steigenden Beschäftigungszahlen der vergangenen Jahre sowie das grundsätzliche Wachstum des Dienstleistungssektors in Deutschland. Seit 2008 ist die Anzahl der Bürobeschäftigten hierzulande um mehr als 20 Prozent auf mittlerweile etwa 11 Millionen Menschen gestiegen – und damit auch die Nachfrage nach Büroraum. Hinzu kommt, dass bei diesem Immobilientyp in der Regel nicht allein die nachgefragte Fläche relevant ist, sondern häufig auch individuelle betriebliche Anforderungen eine Rolle spielen und es dadurch unter Umständen zu weiterer Knappheit kommen kann.
Auf der anderen Seite wächst das Angebot an neuer Bürofläche nicht schnell genug: ausgehend von mindestens 10 Quadratmeter Bürofläche pro Mitarbeiter würde die jährliche Neubauleistung, die sich in den letzten Jahren auf etwa 2,3 Millionen Quadratmeter eingependelt hat, lediglich den zusätzlichen Bedarf von etwa 220.000 Personen decken. Unter Berücksichtigung des weiteren Flächenbedarfs für Besprechungs-, Archiv- oder Technikräume, wodurch der benötigte Flächenzuwachs pro Mitarbeiter realistischerweise eher bei 15 Quadratmeter liegt, sowie altersbedingten Bestandsabgängen, kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass das aktuelle jährliche Angebot an neuer Fläche die Nachfrage nur bedingt decken kann.
Die Studie untersucht detailliert, wie sich relevante Faktoren wie Anzahl der Bürobeschäftigten, Mietpreise, Renditen und Leerstände in 15 deutschen Städten über die vergangenen Jahre entwickelt haben und was das für Investoren im Einzelnen bedeuten kann.
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