"Unsere Strategie ist zu 100 Prozent aufgegangen"

Der Offene Immobilien-Publikumsfonds KGAL immoSUBSTANZ hat das schwierige Investmentjahr 2020 mit Bravour absolviert. Im Interview erläutert Peter Windmeißer, Leiter Portfoliomanagement des Assetmanagers KGAL, die Gründe für den Erfolg und wie es an den Immobilienmärkten nun weitergeht.

Herr Windmeißer, Corona, Konjunktureinbruch und harte Lockdowns der Wirtschaft. Der Jahrgang 2020 ist anders verlaufen als erwartet, oder?
Peter Windmeißer: Das kann man wohl sagen. Wir haben vor dem Start des KGAL immoSUBSTANZ Anfang 2019 viel Arbeit in die passgenaue Entwicklung des Fonds gesteckt, aber eine weltweite Pandemie zählte natürlich nicht zu unseren Marktszenarien. Umso erfreuter sind wir, dass sich unser defensives Fondskonzept selbst in dieser Extremsituation bewährt hat und wir das vergangene Geschäftsjahr mit einer BVI-Rendite von 3,7 Prozent* abschließen konnten.

Damit rangiert der KGAL immoSUBSTANZ weit über den durchschnittlich 1,9 Prozent der Offenen Immobilienfonds in der Statistik von Scope.
Nicht nur das, wir liegen sogar über unserem eigenen langfristigen Zielkorridor von 3,2 bis 3,5 Prozent. Außerdem hatten wir keinen einzigen Cent an Mietausfällen oder gar Abwertungen im Portfolio. Unsere Strategie ist zu 100 Prozent aufgegangen.

Wie sieht die Fondsstrategie denn aus?
Die Anleger erwarten von einem Offenen Immobilienfonds nicht allein regelmäßige Erträge, sondern vor allem Stabilität. Schon bei der Fondsauflegung war für uns allerdings absehbar, dass es nach dem langen Aufwärtstrend an den Immobilienmärkten auch einmal Dellen geben kann. Also haben wir uns zum Ziel gesetzt, ein verlässliches Portfolio aufzubauen, das auch für schwächere Marktphasen gewappnet ist. Eine wichtige Richtungsentscheidung war dabei, den Schwerpunkt auf die Nutzungsarten Büro und Einzelhandel zu legen.

Ausgerechnet Einzelhandel?
Ich kenne die Gegenargumente: Hohe Fixkosten, niedrige Gewinnmargen, harte Konkurrenz durch den Online-Handel. Was Shoppingcenter angeht unterschreibe ich das auch alles, dieses Segment haben wir bei der KGAL schon lange vor Corona mit Skepsis betrachtet. Bei Fachmarkzentren sieht das in bestimmten Fällen schon anders aus und Nahversorger haben sich in der Vergangenheit während schwieriger Marktphasen als wahre Stabilitätsanker erwiesen.

Deshalb fiel Ihre Wahl für die ersten Ankäufe auf einen Rewe-Markt in Metzingen und einen Edeka-Markt in Wannweil?
Genau. So ein Flachbau kann optisch natürlich nicht mit einem glitzernden Highend-Büroturm mithalten. Anfangs wurden wir hin und wieder gefragt: Warum startet ihr den Fonds mit zwei Supermärkten im schwäbischen Hinterland? Die Antwort ist ganz einfach: Beide Objekte liegen im Speckgürtel von Stuttgart, sie sind langfristig von bonitätsstarken Mietern belegt und weisen attraktive Nettoanfangsrenditen auf. Heute müssen wir uns nicht mehr rechtfertigen, weil inzwischen jeder weiß, wie solide und lukrativ gut frequentierte Nahversorger sein können. Unsere jahrzehntelange Erfahrung im Immobiliengeschäft hilft dabei, gute von schlechten Anlageideen zu unterscheiden.

Hat auch ein glückliches Händchen dabei geholfen, genau auf die richtigen Nutzungsarten zur richtigen Zeit zu setzen?
Ich würde eher sagen, beim KGAL immoSUBSTANZ hat 2020 einfach alles gepasst. Aber ob Glück dabei eine große Rolle gespielt hat? Dann hätte die KGAL das Glück gepachtet.

Wie meinen Sie das?
Wir verwalten aktuell 102 weitere Immobilien in Fonds für institutionelle Investoren. Auch diese Fonds haben die Krise bislang erfolgreich gemeistert und es kam bei keinem einzigen der enthaltenen Objekte zu einer Abwertung.

Sie sagen beim KGAL immoSUBSTANZ hat 2020 alles gepasst. Gilt das auch für das dritte Fondsobjekt, das Bürogebäude in Wien?
Ja, es ist weiterhin komplett belegt, die Mieten fließen regelmäßig und vollständig und der Hauptmieter hat sogar seinen Mietvertrag während des ersten Lockdowns verlängert.

Der Büroanteil ist im KGAL immoSUBSTANZ mit 45 bis 55 Prozent des Portfolios veranschlagt. Werden sich wegen der anhaltenden Pandemie günstige Gelegenheiten für Zukäufe ergeben?
Da machen wir uns keine großen Hoffnungen. Die Corona-Krise hat einen wesentlichen Nebeneffekt: Die vielen Hilfspakete haben die Staatsschulden überall in Europa in enorme Höhen getrieben, die EZB kauft immer mehr Staatsanleihen auf und setzt ihre extrem lockere Geldpolitik unbefristet fort. Allen Marktteilnehmern ist klar, dass die Zinsen unter diesen Umständen praktisch nicht mehr steigen können. Und was macht eine Versicherung, Pensionskasse oder Stiftung, die kaum noch Chancen auf Zinseinkünfte hat? Sie sucht sich zum Beispiel eine vernünftige Immobilie. In keiner der europäischen Top-Städte sind die Preise für erstklassige Büroimmobilien in den vergangenen Monaten gesunken, in Deutschland sind sie sogar gestiegen - die Nachfrage seitens der Investoren ist ungebrochen.

Und wie sieht es mit der Nachfrage der Unternehmen nach Büroflächen aus - Stichwort Homeoffice? Werden künftig nicht weitaus weniger Büros gebraucht?
Vor Corona waren die Büromärkte in zahlreichen Städten wegen der wachsenden Anzahl an Bürobeschäftigten praktisch leergefegt. Würden die aktuell sehr niedrigen Leerstandquoten etwas steigen, wäre das sogar positiv zu werten. Wir rechnen auch mit einer moderaten Zunahme des Leerstands - wegen der schwachen Konjunktur, nicht wegen Homeoffice.

Aber haben nicht viele Unternehmen und Beschäftigte in den vergangenen Monaten positive Erfahrungen mit dem Homeoffice gesammelt?
Es stimmt schon, die Arbeit im Homeoffice funktioniert in einer vorübergehenden Krisenlage nahezu reibungslos. Aber immer im Wohnzimmer oder der Küche arbeiten und das auf Dauer? Wie sieht es dann mit der Trennung von Arbeit und Familienleben aus? Was ist mit dem spontanen Austausch im Büro mit den Kollegen, mit gemeinsamen Brainstorming? Wie integriert das Unternehmen neue Mitarbeiter? Wie machen Beschäftigte vom Wohnzimmertisch aus Karriere? Homeoffice hat auch gravierende Nachteile. Deshalb: Ja, das zeitweilige mobile Arbeiten wird zur Regel werden, aber auch die Bürogebäude entwickeln sich passend dazu weiter. Sie werden mehr Raum für gemeinsame Tätigkeiten, Inspiration und Kreativität bieten. Flexible Raumkonzepte werden zunehmen, die Zahl klassischer Einzelbüros sinken. Unterm Strich werden Bürogebäude nicht an Bedeutung verlieren.

Also sind keine sinkenden Preise bei Büroimmobilien in Sicht?
Natürlich kann man wegen Corona vermeintliche Schnäppchen machen. Das sind aber in der Regel Objekte, bei denen die Qualität nicht stimmt. Bei erstklassigen Büroimmobilien erwarten wir nur leichte Rückgänge des Preisniveaus.

Hat das hohe Preisniveau bei Büroimmobilien denn Auswirkungen auf die Strategie des KGAL immoSUBSTANZ?
Höchste Qualität in besten Lagen war ja bereits beim Start des Fonds teuer. Deshalb haben wir von Beginn an für unsere Anlagestrategie eine Art Marktnische gesucht und gefunden: Wir favorisieren kleinere Büroimmobilien im Volumen um die 15 Millionen Euro mit moderaten Mietansätzen in gut angebundenen Lagen. Mit diesem Fokus können wir dem Preiskampf großer institutioneller Investoren ausweichen, die sich bevorzugt prestigeträchtigen Objekten im Volumen von 50 oder 100 Millionen Euro widmen. Wir kaufen auf diese Weise nicht nur günstiger ein, sondern wir bekommen aufgrund der kleineren Volumina auch schneller eine breite Streuung ins Fondsportfolio. Zwei solcher Immobilien in Leipzig und Budapest haben wir für 2021 bereits fest im Visier.

Wird der KGAL immoSUBSTANZ seine überdurchschnittliche Performance 2021 fortsetzen können?
Wir sind guter Dinge, zumal mit dem Ankauf und der Vermietung einer Immobilie unser Job längst nicht getan ist. Neben der langjährigen Erfahrung und unserem internationalen Netzwerk halten wir das aktive Asset Management für eine unserer wichtigsten Stärken. Wir sind bei der KGAL ein engagiertes Team von 71 Immobilienexperten, die bei jedem Investment das Maximum herausholen wollen. Sei es, dass wir aus einem Single-Tenant ein Multi-Tenant-Objekt machen oder eine Immobilie um eine komplette Etage aufstocken - wir suchen immer nach Potenzialen. Eines möchte ich dabei betonen: Bei der Optimierung von Immobilien geht es nicht mehr ausschließlich um Rendite.

Worum dann?
Um ESG. Das wird 2021 noch stärker in den Mittelpunkt rücken. Schon heute kommen wir praktisch in jedem Gespräch mit Investoren und Vertriebspartnern recht schnell auf das Thema Nachhaltigkeit zu sprechen. Dieser Trend wird sich verstärken, weil die EU mit neuen Regeln die Sustainable Finance forciert. Wir haben bereits im Oktober 2020 den KGAL immoSUBSTANZ in Zusammenarbeit mit ClimatePartner klimaneutral gestellt. Und wir werden im Immobilienbestand und bei Ankäufen künftig ein noch stärkeres Augenmerk auf Nachhaltigkeitskriterien legen. Damit unsere Anleger mit gutem Gewissen und guten Ertragsaussichten investieren können.

* Stand: 31.10.2020; die vergangene Wertentwicklung ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.