Homeoffice – Todesstoß für die Büroimmobilie?
Beim 21. private banking kongress in Hamburg trafen sich Mitte September wieder die deutschen Wealth-Manager aus Family Offices, Private Banking, Vermögensverwaltungen, Stiftungen, Versorgungswerken und dem Dachfonds-Management. In einem Vortrag ging Axel Drwenski, Head of Research bei der KGAL, auf die aktuelle Situation im Büroimmobiliensektor in Zeiten der Corona-Pandemie ein.
Gleich am Anfang seiner Präsentation konfrontierte Axel Drwenski seine Zuhörer mit vier Thesen zum Thema "Ende der Büroimmobilie":
- Nachfrage nach Büroflächen sinkt dauerhaft
Ein nennenswerter Anteil von Bürobeschäftigten wird dauerhaft im Home-office bleiben. Es wird deswegen weniger Bürofläche benötigt. - Deutlicher Anstieg der Leerstandsquote
Die nachlassende Nachfrage nach Flächen lässt den Leerstand ansteigen. - Das Mietniveau sinkt nachhaltig
Eine sinkende Nachfrage und steigende Leerstände setzen das Mietniveau unter Druck. - Büroimmobilen verlieren an Wert
Die Büroimmobilie verliert ihre Attraktivität für Investoren. Büro, das neue "Retail"?
Doch wo funktioniert das Büro und wo das mobile Arbeiten beziehungsweise das Homeoffice? Dieser Frage gingen KGAL Research, die mhplus Krankenkasse und die SDK Süddeutsche Krankenversicherung nach und befragten im Juni 2020 dazu 1.500 Menschen. Das Ergebnis: Nicht jede Bürotätigkeit lässt sich "mobilisieren". Gerade organisatorische oder vertriebliche Aufgaben gehen den Mitarbeitern in der Firma leichter von der Hand.
Damit sind die eingangs erwähnten Thesen nicht immer haltbar:
These 1 - Sinkende Nachfrage
Gerade die mittelfristigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Flächennutzung dürfte dazu führen, dass es einen höheren Flächenbedarf gibt. Schließlich gibt es eine Zunahme des Bedarfs an Einzelbüros aufgrund der Abstandsregelungen sowie des Umstands, dass Arbeitsplätze nach Möglichkeit nicht von mehreren Mitarbeitern genutzt werden sollten. Das bestätigt auch eine Umfrage unter 113 Führungskräften, die KGAL Research zusammen mit PwC US Remote Work Survey im Juni 2020 durchführte. Das Ergebnis: 60 Prozent der Befragten erwarten einen steigenden oder unveränderten Flächenbedarf.
These 2 - Steigende Leerstandsquote
Die durchschnittliche Leerstandsquote in Deutschland bleibt moderat, sie wird von einem sehr niedrigen Niveau ansteigen. Selbst im Krisenszenario übersteigt sie nicht die sieben Prozent. Um die Leerstandsquote von rund zehn Prozent wie im Jahr 2010 zu erreichen, müsste sich das Volumen leer stehender Flächen mehr als verdreifachen. Das scheint selbst im Umfeld der Corona-Pandemie kaum realistisch.
These 3 - Sinkende Mieten
Die Spitzenmiete wird mittelfristig unter Druck geraten. In Szenarien des KGAL Research sinken die Spitzenmieten im Durchschnitt zwischen vier Prozent (Hauptszenario) und acht Prozent (Krisenszenario). Dieser Rückgang beruht auf der tiefen Rezession, nicht auf dem Homeoffice-Boom. Der geringe Leerstand spricht gegen einen deutlichen Mietpreiseinbruch.
These 4 - Büroimmobilien verlieren an Wert
Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien wird mittelfristig - rezessionsbedingt - leicht nachgeben. Dadurch wird der Risikoaufschlag zwischen der risikoarmen Anleihe, wie einer zehnjährigen deutschen Staatsanleihe, und der Ankaufsrendite kurzfristig zunehmen.
Quarantäne-Wirtschaft: Keine Blaupause für die Zukunft
Die Corona-Krise ist und bleibt eine Ausnahmesituation. Die massive Nutzung des mobilen Arbeitens wurde dadurch ausgelöst. Das "virtuelle" Arbeiten miteinander war auf einmal nicht mehr exotisch, sondern normal. Die damit verbundenen positiven Erfahrungen beruhen auch darauf, dass die Arbeitsbeziehungen auf sehr stabilen und erprobten Strukturen basierten. Die Unternehmen und Mitarbeiter befanden sich in einem Krisenmodus, der zu einer erhöhten Aufmerksamkeit und einem stärkeren Engagement füreinander führte. Viele Impulse, über die jetzt gesprochen wird, könnten daher Einmaleffekte sein.
Doch die Art und Weise, wie wir miteinander arbeiten, wird sich verändern: Es wird in Zukunft normal sein, räumlich getrennt voneinander zu arbeiten, und es braucht künftig einen "guten" Grund, warum Mitarbeiter überhaupt ins Büro kommen sollen beziehungsweise wollen. Die Büros der Zukunft dienen der Zusammenarbeit, dem konzentrierten Arbeiten und der Inspiration.
