Raus aus der Masse

Reine Core-Büroimmobilien leiden in Krisenzeiten besonders stark. Objekte in Sekundärstädten und -Lagen sind dagegen stabiler, wie eine aktuelle Bulwiengesa-Studie zeigt.

Büroimmobilien in kleineren Städten und abseits der A-Lagen weisen in Krisenzeiten eine stabilere Mietpreisentwicklung auf als solche in den großen Metropolen und in Toplagen. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung, für die Bulwiengesa und BNP Paribas Real Estate Daten der vergangenen 30 Jahre aus 66 deutschen Städten ausgewertet haben. Der Untersuchungszeitraum umfasst die Konjunkturflaute der frühen neunziger Jahre, die Dot-com-Krise, die Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise ab 2008 und die Covid-19-Krise.

Die höhere Resilienz führt dazu, dass sich ein Portfolio mit stärkerer Allokation in Sekundärstädten und -lagen langfristig besser entwickelt als ein reines Core-Portfolio. Als Grund geben die Autoren der Studie an, dass "in den A-Städten häufig auf zukünftige Nachfrage spekuliert" werde, wobei Marktkrisen gerade dort dann Turbulenzen auslösen würden.

Die für manche überraschenden Erkenntnisse der Untersuchung bestätigen die Strategie des KGAL immoSUBSTANZ, der bewusst Top-Lagen und Top-Städte meidet. Denn auf entsprechende Objekte fokussieren sich besonders viele große und internationale institutionelle Investoren, was die Bewertungen stärker in die Höhe treibt als andernorts. Kommt es dann zu externen Störfaktoren, reagieren die Bewertungen dort oftmals überproportional negativ.

Das ist in der Umsetzung nicht trivial. Denn attraktive Objekte in Sekundärmärkten zu finden und ihre Wertenwicklungsperspektive richtig einzuschätzen, erfordert eine ausgezeichnete Vernetzung und breitere Marktkenntnisse als bei einem Blickwinkel, der immer nur dieselben Top-Metropolen umfasst. Doch der Erfolg spricht für die Strategie, sich aus den besonders umkämpften Märkten herauszuhalten. Mit einer durchschnittlichen Rendite von 3,7 Prozent ist der KGAL immoSUBSTANZ einer der erfolgreichsten offenen Immobilienfonds in Deutschland.